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2) Signer le compromis de vente

2.1) Le rendez-vous chez le notaire

Le rendez-vous de signature du compromis de vente chez le notaire : lecture du compromis, dépôt de garantie et délai de rétractation.

a) La signature

Vous voici maintenant en mesure de signer le compromis de vente (1er jour de la chronologie). Rendez-vous est pris avec vos deux notaires (celui du vendeur, et le vôtre, si vous avez suivi mes conseils en choisissant votre propre notaire).

Le compromis est lu en entier. Si un passage ne vous paraît pas clair, demandez des précisions à votre notaire. Ne vous laissez pas presser par le notaire du vendeur : un compromis de vente est équivalent à une vente, aussi prenez soin de bien vous rendre compte à quoi vous vous engagez (vous aurez un délai de rétractation de 7 jours, mais ce n'est pas vraiment une raison pour signer n'importe quoi). Vous en paraphez chaque page, ainsi que le vendeur et le notaire, puis vous signez la dernière page.

J'insiste sur le fait que le compromis vaut vente en termes juridiques, prenez donc bien la mesure de ce à quoi vous vous engagez.

b) Le dépôt de garantie

En garantie de votre bonne foi quant à la vente, le notaire vous demande en général le règlement d'un dépôt de garantie qui varie de 5 à 10 % du montant de la vente selon la confiance que vous aurez su donner à vos interlocuteurs.

Il s'agit d'une somme distincte de la clause pénale dont le versement sera exigé de vous si vous renoncez à la vente après le délai de rétractation. En effet, la clause pénale est toujours de 10 %, et ce même si vous n'avez versé que 5 % du prix de l'appartement au titre du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie sera encaissé par le notaire sur l'un de ses comptes à la Caisse des dépôts et consignations. Il s'agit d'une banque d'Etat. Votre argent y est en sécurité.

Cette somme sera remise à l'acquéreur si celui-ci se rétracte dans les 7 jours suivant la signature du compromis ou bien si l'une des clauses suspensives n'est pas réalisée dans les délais fixés par le compromis de vente. Dans tous les autres cas, elle sera acquise au vendeur.

Notez que le notaire dépositaire de la somme, qu'il soit le vôtre ou bien celui du vendeur, agit ici comme intermédiaire neutre. Il ne peut remettre le dépôt de garantie à l'une des deux parties qu'avec l'accord écrit de l'autre partie. En l'absence d'accord écrit, il faudra la décision d'un tribunal pour débloquer la somme séquestrée.

c) Le délai de rétractation

Vous disposez maintenant d'un délai de 7 jours pour vous rétracter (jusqu'au 8e jour de la chronologie). Ce délai court à partir du lendemain de la remise du compromis de vente par le notaire (et est prolongé s'il expire un week-end ou jour férié). Si vous changez d'avis dans cet intervalle, vous devez le signifier au notaire.

Pour ce faire, envoyez-lui un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'y a pas besoin d'explication : c'est votre droit (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) , point final. A partir de la réception de votre lettre, le notaire aura 21 jours pour vous restituer votre dépôt de garantie (sans nécessité d'avoir l'accord du vendeur dans ce cas précis). La vente est entièrement annulée, sans autre action de votre part.

d) Les avenants au compromis

Si vous n'avez pas pensé à inclure une condition suspensive particulière lors de la signature du compromis de vente, pas de panique ! Il vous est toujours possible de convenir avec le vendeur d'un avenant au compromis de vente (même après le délai de rétractation de 7 jours).

Concrètement, vous demandez une modification du contrat au notaire. Si le vendeur l'accepte, le notaire rédige l'acte en termes juridiques. Il vous le fait ensuite signer, à vous et au vendeur.

En tout état de cause, il sera facile d'obtenir l'inclusion des frais d'agence dans le prix de vente a posteriori, puisque cela ne représente pas de gros changement pour le vendeur. Il sera peut-être moins évident d'ajouter des clauses suspensives sur votre financement si vous avez dépassé le délai de rétractation...

Préparez donc bien ce que vous attendez du document avant sa signature, n'hésitez pas à demander une version de brouillon du compromis de vente avant le rendez-vous pris à l'étude notariale, et réfléchissez bien avec votre propre notaire à ce que vous désirez.