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1) Le meilleur taux

1.3) Négocier le meilleur taux

Que négocier lors d'un emprunt immobilier : taux du prêt, durée du crédit, pénalités de remboursement, délégation d'assurance et frais de dossier.

a) Que négocier ?

Lors des négociations en vue d'un emprunt bancaire, ne vous focalisez surtout pas sur le taux d'intérêt (mon titre racoleur avait pour seul objectif d'attirer votre attention sur ce point). En effet, celui-ci n'a de sens qu'associé au coût total de l'emprunt (c'est-à-dire la somme des intérêts à terme). Demandez toujours les deux à la fois lorsqu'un banquier vous fait une simulation d'emprunt, car ils ne sont pas toujours liés proportionnellement.

Second point important : la durée du crédit. L'augmentation de la durée du prêt fait croître le coût du crédit de façon exponentielle. Aussi, essayez de ne pas dépasser 20 ans pour une opération rentable (reportez-vous à la partie Le coût de l'emprunt bancaire pour plus de détails).

Troisième point : les pénalités de remboursement anticipé, et plus exactement leur suppression. Le remboursement anticipé est le fait de restituer une partie de la somme empruntée avant terme. La plupart des banques l'acceptent, sauf dans le cas du rachat de l'emprunt par une banque concurrente, auquel cas vous devrez acquitter 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d'intérêts. Si le remboursement anticipé est possible, étudiez bien ses conditions. En général, les banques exigent qu'il soit fait par tranches d'un montant minimum (par exemple, 10 % de la somme empruntée au Crédit agricole).

Quatrième point : la possibilité de souscrire une assurance externe (la « délégation d'assurance »). En effet, les assurances bancaires sont souvent beaucoup plus chères (jusqu'à deux fois plus) que les assurances tierces, telles que April ou Cardif. Si ce n'est pas le cas, négociez le taux d'assurance que vous propose votre banquier. Quel est l'intérêt en effet d'avoir un taux d'intérêt bas si le taux d'assurance est élevé ? C'est la raison pour laquelle il faut toujours comparer les offres de crédit en incluant le taux d'assurance.

Enfin, renseignez-vous sur les frais annexes tels que les frais de cautionnement et de dossier. Les frais de cautionnement sont déterminés par un organisme indépendant, vous ne pourrez donc pas les modifier. En ce qui concerne les frais de dossier en revanche, ils sont fixés par la banque. Si vous n'êtes pas passé par un courtier immobilier, elle peut faire un très gros effort sur ce point.

Renégocier un emprunt

Contrairement à une idée reçue, le rachat d'un prêt par la concurrence n'est pas nécessairement une bonne affaire, même si le taux obtenu auprès d'une banque rivale est plus intéressant. En effet, le rachat ne se justifie que dans le cas où d'une part, les taux d'intérêt ont fortement chuté (plus de un point) et d'autre part, qu'il vous reste beaucoup d'intérêts à rembourser.

Ainsi,  « une renégociation ou un rachat de crédit n'est intéressant que si vous vous situez dans la première moitié, voire le premier tiers de la vie de votre emprunt », selon Jean-Pierre Sanchez, fondateur de Corimo, société de courtage en crédit (in Faut-il renégocier son prêt ? (Boursorama) .

b) Mon cerveau sature, que dois-je retenir ?

Pour résumer, voici votre tasklist des points à évoquer lors d'un entretien avec la banque :

  • le taux d'intérêt
  • le coût du crédit (intérêts)
  • la durée de l'emprunt
  • l'absence de pénalités et conditions de remboursement anticipé (total et partiel)
  • l'acceptation de la délégation d'assurance ou taux d'assurance de la banque
  • les frais de dossier
  • les frais de cautionnement.

Ce sont les principales informations que vous devez connaître en sortant de la banque. N'oubliez pas de demander à chaque fois une copie de la simulation d'emprunt qui vous a été faite. En outre, notez tout. Après un mois d'âpres négociations avec plusieurs banquiers, vous verrez que vos notes viendront à point nommé lorsque sera venu le moment de choisir.

Quand vous aurez déterminé l'offre qui vous a paru la meilleure mais que certaines conditions de la banque émettrice de l'offre ne vous conviennent pas, n'hésitez pas à retourner voir les banques concurrentes en leur présentant la simulation faire par la première banque. C'est le meilleur moyen d'obtenir les meilleures conditions possibles. Si deux banques sont déjà au même niveau en termes de taux d'intérêt et coût du crédit et ne peuvent plus baisser, négociez sur les points suivants, notamment les frais de dossier.