Première partie – Préparer l'achat de votre appartement

3) Chercher et trouver votre appartement

3.2) L'agence immobilière : amie ou ennemie ?

L'agent immobilier est rémunéré à la commission sur le prix de vente de l'appartement. Il en résulte que son intérêt est de vendre le bien au plus haut prix possible. De cette constatation découlent plusieurs points.

a) La fausse bonne affaire

Premièrement, un prix en retrait cache toujours quelque chose. Si un appartement vous paraît 20 k€ en-dessous des prix du marché, ne vous jetez pas dessus.

L'exemple le plus courant dans les annonces est celui des appartements décrits comme étant « en étage élevé », ce qui est toujours un plus... sauf s'il n'y a pas d'ascenseur.

Sur place, d'autres choses peuvent expliquer un prix en retrait : appartement situé dans un quartier sensible, présence d'une chaufferie sous ses fenêtres, etc. Restez toujours aux aguets, et ne vous ruez pas dans les pièges que vous tendent les agents immobiliers.

b) Préférez l'avis du public

Deuxième point, résultant toujours du système de rémunération à la commission de l'agent immobilier : pour lui, l'appartement est parfait, même les défauts sont tournés en avantages. J'ai ainsi vu un agent immobilier me vanter les mérites de ce qu'il appelait une « porte de secours », c'est-à-dire une porte d'entrée montée à l'envers, avec les gonds à l'extérieur. « Très pratique en cas d'incendie ! ». C'est sûr. Surtout au premier étage sur rue.

Ne faites donc jamais confiance à un agent immobilier. Si vous voulez un avis objectif sur l'appartement de vos rêves, faites venir un ami (« tiens, ça donne sur le périphérique depuis la chambre »), pas un agent immobilier (« c'est proche des transports »).

Dans le même ordre d'idées, essayez, autant que faire se peut, d'être au moins deux lors de la visite. Cette stratégie permettra à l'un d'entre vous d'occuper l'agent immobilier pendant que l'autre démontera des trucs et appuiera sur des machins.

c) Négocier le prix

Troisièmement, sachez que tout appartement est non négociable. En outre, il faut se décider très vite, car l'agent immobilier a déjà reçu 25 visites et 60 offres légèrement en-dessous du prix, d'ici dix minutes il sera vendu alors n'hésitez plus. Sans rire, un agent m'a réellement dit avoir reçu 25 visites pour un appartement qu'il a mis un mois à vendre après ma visite.

En réalité, sauf appartement d'exception ou réelle bonne affaire, sachez que la plupart des appartements sont concédés avec une remise moyenne de 2 à 3 % du prix de vente. Selon l'éclat de votre bonne étoile et vos capacités de négociateur, vous pourrez éventuellement tirer le prix un peu plus vers le bas.

En dernier recours, faites une offre en-dessous du prix proposé. Ce sera alors au vendeur de vous faire éventuellement une contre-proposition ou de refuser tout net. Dans ce dernier cas, si l'appartement vous paraît clairement surévalué, n'hésitez pas à laisser le vendeur mariner un petit peu. Quelques dizaines de visites infructueuses plus tard, son opinion vis-à-vis de votre offre pourrait avoir changé.

d) Faire une offre, et après ?

Au niveau des agences immobilières, concernant les négociations, on rencontre vraiment de tout.

Certains agents enregistrent une offre inférieure, mais n'interrompent pas les visites et adjugeront l'appartement à la première offre au prix qu'ils recevront. Parmi ces agents, si vous avez fait une offre antérieurement mais d'un montant inférieur, certains vous demanderont si vous souhaitez acheter au prix. D'autres, pas.

Certains agents bloquent les visites dès qu'ils ont reçu une offre sérieuse, fut-elle inférieure. Si le vendeur refuse cette offre, certains recommencent alors les visites immédiatement, d'autres attendent une nouvelle proposition de votre part.

Enquérez-vous donc des conditions dans lesquelles une offre est reçue afin de savoir si celle-ci bloque les visites (et dans quelle mesure) ou non.

Gardez à l'esprit que le risque à négocier demeure de voir l'appartement vous filer entre les doigts. A vous de voir si vous tenez absolument à cet appartement (c'est ce sur quoi jouent les agents immobiliers, ne vous laissez pas prendre au piège), ou bien si vous estimez l'appartement réellement trop cher et êtes prêt à attendre une meilleure occasion.