Seconde partie – Acheter votre appartement

3) Financer votre achat immobilier

3.2) Démarcher les banques – le meilleur taux

Que vous passiez ou non par un courtier, vous entrez maintenant dans la période de démarchage des banques (2^e jour de la chronologie).

a) Quel profil d'emprunteur ?

Sachez tout d'abord que votre dossier est intrinsèquement plus ou moins bon. A titre d'exemple, pour ma part, je suis un bon client : en CDI depuis un an, jeune, cadre en informatique, un bon salaire, une bonne épargne. Je suis, de l'avis même de ma banquière, un client prometteur.

Les offres que l'on peut vous faire varient du tout au tout selon ces critères. Ne vous comparez donc pas à « un ami qui pense que » ou « une personne bien placée qui croit savoir », les critères sont nombreux et variés et comptez sur votre banquier pour en tirer une somme et un taux bien adaptés à votre personne.

Les principaux critères qui différencient un bon dossier d'un dossier moyen sont les suivants :

• la situation professionnelle (les meilleurs points sont un CDI ou mieux encore, une position de fonctionnaire ; le fin du fin étant un couple formé d'un(e) CDI et un(e) fonctionnaire) ;
• le salaire ;
• votre épargne (hé oui tout banquier normalement constitué vous demandera vos trois derniers relevés de compte pour pouvoir étudier votre « comportement bancaire ») ;
• votre éventuel apport personnel (sachant que plus votre épargne est forte, moins le banquier vous demande d'apport... on ne prête qu'aux riches).

Il y a d'autres critères liés à votre investissement immobilier (intérêt de l'achat, endettement, durée de l'emprunt). Pour en avoir une liste exhaustive, je vous invite à lire la page adéquate sur le site de Meilleurstaux : Avez-vous un bon profil d'emprunteur ? .

Déterminer votre profil d'emprunteur n'est pas une entreprise gratuite destinée à vous tourner les sangs. Il s'agit de savoir si vous avez une position de force vis-à-vis du banquier, auquel cas vous êtes en mesure de négocier sur tout, ou bien si vous êtes en position de faiblesse, auquel cas il vous faudra être moins exigeant sur certains points.

b) Quelles banques ?

Si comme moi, vous ne savez pas comment démarrer votre recherche de crédit, vous avez toujours la possibilité de prendre le bottin et enchaîner les rendez-vous. Cependant, si vous souhaitez optimiser votre recherche, vous pouvez déjà écarter certaines banques qui ne correspondent pas forcément à votre demande. Le type de clientèle est en effet propre à chaque banque.

Voici mon classement personnel des principales banques que j'ai vues, par ordre décroissant de richesse de leurs clients :

• Crédit du Nord  : c'est la banque de clients riches par excellence. Ici, comme me l'a expliqué la conseillère qui m'a reçu, les clients paient cher, mais n'ont à se soucier de rien, la banque se charge de tout. Ceci étant, ils sont très aimables.
• HSBC  : il s'agit d'une banque de clients riches ou affectant la richesse. Il y a quelques temps, un compte chez HSBC ne devait non seulement jamais être débiteur, mais encore avoir un montant minimum inscrit dessus. Ils sont plutôt froids, je dirais guindés. Mais bon, il en faut pour tous les goûts.
• BNP Paribas  : ici, on entre dans la banque des clients affectant la richesse. Les tarifs sont ceux d'HSBC, les services en moins. Bien sûr, ce n'est qu'un ressenti totalement gratuit, encore que...
• Société générale  : on arrive à la banque des monsieurs tout-le-monde, mais encore le haut du panier. Elle peut cependant être concurrentielle, ne l'écartez donc pas de votre recherche.
• Crédit agricole  : la plus grosse banque de France en termes de clients. Aimables, mais un peu chers au niveau des emprunts immobiliers.
• CIC  et Banque populaire  : il s'agit là des banques de pauvres par excellence. Quand je dis banque de pauvres, il s'agit d'une banque où l'argent est investi plutôt dans les services que dans le mobilier et les immeubles art-déco.

Bien sûr, ce classement est totalement subjectif et gratuit. Néanmoins, si comme moi vous pensez être plutôt dans le fond du bocal des upper middle classes, je vous conseillerais de commencer plutôt par les quatre dernières banques, quitte à élargir votre recherche par la suite (ou bien confier les autres banques aux bonnes grâces d'un courtier, juste pour rire).

N'hésitez pas à rencontrer également les conseillers de banques sortant un peu de l'ordinaire telles que GE Money Bank , une banque dont la seule activité est le financement d'emprunts immobiliers, ou encore la Banque postale . Celle-ci offrait à son lancement des emprunts immobiliers à perte afin de se constituer un premier socle de clients. On n'est jamais à l'abri de la réédition d'une telle opération (par cette banque ou toute autre banque), aussi : stay aware, comme on dit dans le métier.

c) Que préparer ?

Petit rappel, si vous êtes un peu juste en terme d'apport personnel, faites inclure la commission d'agence dans le montant de l'appartement au niveau du compromis de vente. Si vous ne l'avez pas encore fait, vous pouvez le faire par avenant au compromis. Ce sera toujours cela de moins à négocier lors de vos rendez-vous bancaires.

Avant d'aller voir votre banquier, calculez vous-même le montant des mensualités que vous pouvez espérer. Autant éviter les mauvaises surprises lors de la simulation devant le banquier, et pouvoir préparer d'avance vos arguments si des points de votre dossier sont un peu faibles. Pour vous aider dans ces calculs, il existe un petit utilitaire à télécharger : JxTamm , ainsi qu'un site de calcul de l'amortissement d'un crédit : Calcamo .

Enfin, pour parfaire votre préparation, constituez-vous un petit dossier à amener aux banques. Si possible, photocopiez-le en plusieurs exemplaires afin de pouvoir éventuellement le laisser à plusieurs d'entre elles. Il doit contenir :

• une copie du compromis de vente (ne donnez surtout pas votre copie originale) ;
• vos relevés de comptes sur les 3 derniers mois (pour savoir si vous êtes plutôt dépensier ou non) ;
• vos 3 derniers bulletins de salaire (pour vérifier votre salaire, et sa régularité) ;
• votre dernier bulletin de salaire de décembre (afin de connaître votre salaire net imposable sur l'année précédente) ;
• une attestation de travail (mentionnant le fait que vous êtes en CDI, période d'essai achevée).

Vous êtes libre de refuser d'apporter certains de ces documents. Votre banquier est libre de vous refuser votre emprunt. A vous de voir.

d) Que négocier ?

Lors des négociations en vue d'un emprunt bancaire, ne vous focalisez surtout pas sur le taux d'intérêt. En effet, celui-ci n'a de sens qu'associé au coût total de l'emprunt (c'est-à-dire la somme des intérêts à terme). Demandez toujours les deux à la fois lorsqu'un banquier vous fait une simulation d'emprunt, car ils ne sont pas toujours liés proportionnellement.

Second point important, vous l'aurez deviné : la durée du crédit. L'augmentation de la durée du crédit fait croître le coût du crédit de façon exponentielle. Aussi, essayez de ne pas dépasser 20 ans pour une opération rentable (reportez-vous à la partie Le coût de l'emprunt bancaire pour plus de détails).

Le troisième point est moins fondamental : il s'agit de savoir s'il est possible de supprimer les pénalités de remboursement anticipé. Le remboursement anticipé est le fait de restituer une partie de la somme empruntée avant terme.

La plupart des banques l'acceptent, sauf dans le cas du rachat de l'emprunt par une banque concurrente, auquel cas vous devrez acquitter 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d'intérêts. Si le remboursement anticipé est possible, étudiez bien ses conditions. En général, les banques exigent qu'il soit fait par tranches d'un montant minimum (par exemple, 10 % de la somme empruntée au Crédit agricole).

D'autre part, la Banque populaire accepte les remboursements anticipés, mais ceux-ci réduisent le montant des mensualités, et non la durée d'emprunt. Quelle différence, me direz-vous ? Vous rembourserez sur une période inchangée, les intérêts seront donc moindres, mais néanmoins plus élevés que si la durée du crédit avait été réduite (auquel cas vous auriez fini le remboursement de votre emprunt plus rapidement, donc à moindre coût).

Dernier point important, demandez si la banque accepte la délégation d'assurance. En effet, les assurances bancaires sont beaucoup plus chères (dans mon cas, deux fois plus, passant de 0,11 à 0,23 %) que les assurances tierces, telles que April ou Cardif.

Si ce n'est pas le cas, négociez le taux d'assurance que vous propose votre banquier. Quel est l'intérêt en effet d'avoir un taux d'intérêt bas si le taux d'assurance est élevé ? C'est la raison pour laquelle il faut toujours comparer les offres de crédit en incluant le taux d'assurance.

Enfin, renseignez-vous également sur les différents frais annexes tels que les frais de cautionnement et les frais de dossier.

Les frais de cautionnement sont déterminés par un organisme indépendant, vous ne pourrez donc pas les modifier. En ce qui concerne les frais de dossier en revanche, ils sont fixés par la banque. Si vous n'êtes pas passé par un courtier, elle peut faire un très gros effort sur ce point. Pour ma part, j'avais fait réduire les frais de dossier jusqu'à 200 euros.

e) Mon cerveau sature, que dois-je retenir ?

Pour résumer, voici votre tasklist des points à évoquer lors d'un entretien avec la banque :

• le taux d'intérêt ;
• le coût du crédit (intérêts) ;
• la durée de l'emprunt ;
• l'absence de pénalités et conditions de remboursement anticipé (total et partiel) ;
• l'acceptation de la délégation d'assurance ou taux d'assurance de la banque ;
• les frais de dossier ;
• les frais de cautionnement.

Ce sont les principales informations que vous devez connaître en sortant de la banque. N'oubliez pas de demander à chaque fois une copie de la simulation d'emprunt qui vous a été faite. En outre, notez tout. Après un mois d'âpres négociations avec plusieurs banquiers, vous verrez que vos notes viendront à point nommé lorsque sera venu le moment de choisir.

Quand vous aurez déterminé l'offre qui vous a paru la meilleure mais que certaines conditions de la banque émettrice de l'offre ne vous conviennent pas, n'hésitez pas à retourner voir les banques concurrentes en leur présentant la simulation faire par la première banque. C'est le meilleur moyen d'obtenir les meilleures conditions possibles. Si deux banques sont déjà au même niveau en termes de taux d'intérêt et coût du crédit et ne peuvent plus baisser, négociez sur les points suivants, notamment les frais de dossier.