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Seconde partie – Acheter votre appartement

2) Le compromis de vente : le début du compte à rebours

2.3) Signer le compromis de vente

Une fois le compromis de vente aménagé à votre volonté, voici venu le moment de le signer (1er jour de la chronologie). Avant cette formalité, plusieurs documents doivent vous être remis, conformément à la mention qui en est faite dans le compromis (et conformément à la loi).

a) Les documents obligatoires

Voici les documents qui doivent obligatoirement vous être remis :

l'attestation de surface (loi Carrez) Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 , loi n°96-1107 du 18 décembre 1996  et décret n°97-532 du 23 mai 1997 .
la fiche récapitulative du dossier technique de l'immeuble déclarant l'absence d'amiante dans les parties communes de l'immeuble Article R1334-24 du Code de la santé publique  : si de l'amiante est présent dans les parties communes ou si le constat n'est pas fait, le bien peut être vendu mais les travaux faits par la copropriété sur ce point seront à la charge de l'acquéreur, en tant que copropriétaire.
le constat de risque d'exposition au plomb pour les parties communes Article R1334-10 du Code de la santé publique  : si du plomb est présent dans les parties communes ou si le constat n'est pas fait, le bien peut être vendu mais les travaux faits par la copropriété sur ce point seront à la charge de l'acquéreur, en tant que copropriétaire.
le certificat de repérage d'amiante dans l'appartement Article R1334-24 du Code de la santé publique  : si de l'amiante est présent dans les parties privatives de l'appartement, la vente ne peut avoir lieu avant désamiantage par le vendeur.
le certificat de repérage de plomb dans l'appartement Article R1334-10 du Code de la santé publique  : si du plomb est présent en surface des parties privatives de l'appartement, la vente ne peut avoir lieu avant recouvrement par le vendeur (par exemple, avec de la peinture).
l'état parasitaire (termites) 2006-1653 du 21 décembre 2006  et communiqué explicatif du Ministère du logement du 22 janvier 2007 : l'appartement ne peut être vendu s'il est parasité.
l'état des risques naturels Article L 125-5 du Code de l'environnement : à Paris, tout immeuble est en zone de mouvement de terrain en raison des anciennes carrières de gypse ; ce document est donc donné à titre indicatif et n'empêche pas la vente
le diagnostic de performance énergétique, (DPE) Article L 271-4 du Code de la construction  et Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006  : obligatoire, mais n'a qu'un titre indicatif.
le plan de situation (cadastre)  
le règlement de copropriété  
le carnet d'entretien de l'immeuble Article 45-1 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965  : à défaut d'être remis, il est librement consultable auprès du syndic.

b) Les documents appréciables

Il vous est recommandé de demander également les documents suivants (avant même la signature du compromis si cela vous est possible ; si le syndic vous objecte que vous êtes inconnu au bataillon des copropriétaires, tentez de passer par l'entremise de l'agent immobilier) :

les compte-rendus du syndicat des copropriétaires sur au moins les 3 dernières années A lire attentivement pour voir : les éventuelles dissensions dans la copropriété, le comportement financier des copropriétaires, les dépenses à venir qui ont été soumises au vote mais repoussées, ces dépenses n'étant pas incluses dans le compromis de vente, contrairement aux dépenses déjà votées.
le montant des charges de copropriété A obtenir auprès du syndic de l'immeuble ou bien sur la facture adressée au vendeur.
le montant de la taxe foncière Visible sur l'avis d'imposition du vendeur.

c) Le dépôt de garantie

En garantie de votre bonne foi quant à la vente, le notaire vous demande en général le règlement d'un dépôt de garantie. Celui-ci varie de 5 à 10 % du montant de la vente selon la confiance que vous aurez su donner à vos interlocuteurs.

Il s'agit d'une somme distincte de la clause pénale dont le versement sera exigé de vous si vous renoncez à la vente après le délai de rétractation. En effet, la clause pénale est toujours de 10 %, et ce même si vous n'avez versé que 5 % du prix de l'appartement au titre du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie sera encaissé par le notaire sur l'un de ses comptes à la Caisse des dépôts et consignations. Il s'agit d'une banque d'Etat. Votre argent y est en sécurité.

Cette somme sera remise à l'acquéreur si celui-ci se rétracte dans les 7 jours suivant la signature du compromis ou bien si l'une des clauses suspensives n'est pas réalisée dans les délais fixés par le compromis de vente. Dans tous les autres cas, elle sera acquise au vendeur.

Notez que le notaire dépositaire de la somme, qu'il soit le vôtre ou bien celui du vendeur, agit ici comme intermédiaire neutre. Il ne peut remettre le dépôt de garantie à l'une des deux parties qu'avec l'accord écrit de l'autre partie. En l'absence d'accord écrit, il faudra la décision d'un tribunal pour débloquer la somme séquestrée.

d) La signature

Vous voici maintenant en mesure de signer le compromis de vente. Vous en paraphez chaque page, ainsi que le vendeur et le notaire, puis vous signez la dernière page.

Vous disposez maintenant d'un délai de 7 jours pour vous rétracter (jusqu'au 8e jour de la chronologie). Ce délai court à partir du lendemain de la remise du compromis de vente par le notaire (et est prolongé s'il expire un week-end ou jour férié). Si vous changez d'avis dans cet intervalle, vous devez le signifier au notaire.

Pour ce faire, envoyez-lui un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'y a pas besoin d'explication : c'est votre droit (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) , point final. A partir de la réception de votre lettre, le notaire aura 21 jours pour vous restituer votre dépôt de garantie (sans nécessité d'avoir l'accord du vendeur dans ce cas précis). La vente est entièrement annulée, sans autre action de votre part.

  1. Avant-garde
  2. Première partie – Préparer l'achat de votre appartement
    1. 1) Acheter ou louer ?
      1. 1.1) Pourquoi acheter ?
      2. 1.2) Acheter : est-ce intéressant pour moi ?
    2. 2) Préparer efficacement l'achat
      1. 2.1) Quel prix dois-je rechercher ?
      2. 2.2) Les caractéristiques de mon futur appartement
    3. 3) Chercher et trouver votre appartement
      1. 3.1) Comment chercher ?
      2. 3.2) L'agence immobilière : amie ou ennemie ?
      3. 3.3) L'appartement : quels critères faut-il vérifier ?
  3. Seconde partie – Acheter votre appartement
    1. 1) Introduction – Rester méfiant
    2. 2) Le compromis de vente : le début du compte à rebours
      1. 2.1) Avant la signature – choisir votre notaire
      2. 2.2) Modifier le compromis de vente
      3. 2.3) Signer le compromis de vente
    3. 3) Financer votre achat immobilier
      1. 3.1) Le courtier
      2. 3.2) Démarcher les banques – le meilleur taux
      3. 3.3) Monter votre dossier d'emprunt bancaire
      4. 3.4) Annuler la vente
  4. Conclusion – La signature de l'acte de vente
  5. Chronologie
  6. Pour aller plus loin
  7. Liens