Seconde partie – Acheter votre appartement

2) Le compromis de vente : le début du compte à rebours

2.2) Modifier le compromis de vente

Vous avez plusieurs pouvoirs de modification sur le compromis.

a) Le renouvellement du consentement

En premier lieu, il vous est recommandé de demander à ce qu'il soit mentionné que le vendeur et l'acheteur renouvelleront leur consentement à l'opération le jour du transfert du titre de propriété. Cette clause vous permettra de vous dédire de la vente, et ce en payant simplement une indemnité d'immobilisation du bien (équivalente à 10 % du montant de la transaction).

Dans le cas où vous ne pouvez pas inclure cette clause, le compromis de vente vaut pleinement vente. Si vous vous rétractez, le vendeur pourra d'une part, obtenir cette même indemnité, et d'autre part, s'il le souhaite, saisir le tribunal pour forcer l'accomplissement de la vente.

b) Les clauses suspensives sur le financement

Deuxièmement, vous pouvez ajouter au compromis des clauses suspensives relatives au financement de votre achat.

Il n'y a aucune obligation à inclure des clauses suspensives, mais là encore, il y va de votre plus grand intérêt. En l'absence de clause suspensive en effet, il est sous-entendu que vous achetez le bien immobilier sous réserve d'obtenir un emprunt qui vous le permette. Mais les termes du financement ne sont pas définis, vous pourrez donc être contraint d'accepter un emprunt à 18 % sur 75 ans.

Il vaut donc mieux que vous mentionniez très clairement les différentes « clauses suspensives ». Si l'une de ces conditions n'est pas vérifiée le jour de la vente, vous serez remboursé des sommes déjà versées et la vente sera annulée.

Si vous avez suivi attentivement mes conseils, vous devez déjà avoir une idée assez précise de votre futur plan de financement, cette partie ne devrait donc pas poser de problème. A titre d'exemple, j'avais pour ma part mentionné l'obtention :

• du Prêt à taux zéro de l'Etat ;
• du Prêt Paris logement de la Ville ;
• d'un emprunt complémentaire de 95 000 euros sur une durée de 20 ans, au taux d'intérêt maximal de 4,2 %.

Idéalement, il faut mentionner toutes les durées d'emprunt que l'on accepte, et exclure les autres. Il faut donc indiquer en toutes lettres les termes de l'emprunt pour toutes les durées envisagées (15, 20, 25 ans) et donner la dernière durée comme durée maximale. Les termes de la rédaction sont bien sûr à voir avec votre notaire.

Attention, le vendeur est en droit de refuser les clauses suspensives dont vous demandez l'insertion (et vice-versa d'ailleurs : vous pouvez refuser d'éventuelles clauses suspensives demandées par le vendeur). Le notaire lui demandera d'ailleurs formellement s'il les accepte. Dans le cas contraire, il faudra soit transiger, soit ne pas signer le compromis de vente. Il vaut probablement mieux se fendre le coeur une fois pour toutes en renonçant à un appartement que mal préparer le financement et ne pas pouvoir l'assumer par la suite. A vous de voir.

c) Faire inclure les frais d'agence

Troisièmement, vous avez la possibilité de faire inclure les frais d'agence dans le prix de l'appartement en demandant à ce qu'ils soient à la charge du vendeur.

Quel intérêt me direz-vous, puisque qu'ils soient inclus ou non dans le prix de vente, au final c'est toujours vous qui les paierez. Certes, sauf que dans l'hypothèse où vous n'avez pas ou peu d'apport, une banque acceptera plus facilement de vous prêter si elle ne doit financer que le prix global d'un appartement.

L'opération sera en revanche plus difficile si vous réclamez des sous pour l'appartement, pour les frais d'agence, voire même pour les frais de notaire. De façon générale, tout emprunt immobilier qui porte sur plus que le simple prix de l'appartement est appelé prêt à 110 %.

Et même si votre banquier est compréhensif et qu'il accepte de vous financer à 110 %, ce sera l'objet de négociations, ce qui vous amputera peut-être d'une plus grande marge de manoeuvre pour négocier le taux d'intérêt (ou tout autre chose).

Attention cependant, en incluant les frais d'agence dans le prix de l'appartement, vous augmentez aussi les frais de notaire. Ceux-ci sont en effet perçus sur le prix global de l'appartement. Pour information, en ce qui me concerne, en ajoutant 8 000 euros de commission d'agence aux 125 000 euros de l'appartement, les frais de notaire prévisionnels sont passés de 9 600 à 10 100 euros.

d) Les taxes de l'année en cours

Quatrième point sur lequel vous pouvez éventuellement avoir une influence, le paiement de la taxe foncière.

En général, le notaire répartit le paiement de la taxe foncière au proprata temporis sur l'année, par rapport à la date de cession du titre de propriété (donc la date de signature de la vente définitive).

Si vous êtes d'une moralité douteuse, vous pouvez éventuellement demander à ce que le vendeur paie l'année entière. Il y a peu de chances que ce soit accepté (sauf en contrepartie d'un autre point sur lequel le vendeur aurait refusé de céder auparavant), mais après tout il n'y a pas de raison de ne pas le tenter, compte tenu de la somme que vous vous apprêtez à offrir au vendeur.

A contrario, si c'est le notaire qui est d'une moralité douteuse, il peut tenter de vous faire payer la taxe foncière pour l'année entière. Dans ce cas précis, refusez.

Enfin, en ce qui concerne la taxe d'habitation, il est admis que le Trésor public prend comme payeur le locataire du logement au 1er janvier, à défaut le propriétaire à la même date. Sur ce point, les précédents veulent que le vendeur n'est pas remboursé au proprata temporis si l'acheteur prend le logement en cours d'année. Il y a peu de chances que le notaire tente de récupérer une partie de la taxe d'habitation auprès de vous, mais si c'est le même notaire qu'au-dessus, c'est toujours possible. Refusez.

e) Les remboursements au vendeur

Cinquième point à négocier éventuellement : les provisions sur les dépenses faites par le vendeur. Leur existence dépend de chaque copropriété.

Elles sont généralement remboursées au prorata temporis, mais vous pouvez tenter de ne pas les rembourser. En effet, les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965  et les articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967  indiquent que le paiement de la provision au budget prévisionnel est due par le vendeur jusqu'au jour de la vente, sans notion de remboursement a posteriori.

f) Les avenants au compromis

Si vous n'avez pas pensé à inclure l'un de ces éléments lors du compromis, pas de panique ! Il vous est toujours possible de convenir avec le vendeur d'un avenant au compromis de vente (même après le délai de rétractation de 7 jours).

Concrètement, vous demandez une modification du contrat au notaire. Si le vendeur l'accepte, le notaire rédige l'acte en termes juridiques. Il vous le fait ensuite signer, à vous et au vendeur.

En tout état de cause, il sera facile d'obtenir l'inclusion des frais d'agence dans le prix de vente a posteriori, puisque cela ne représente pas de gros changement pour le vendeur. Il sera peut-être moins évident d'ajouter des clauses suspensives sur votre financement si vous avez dépassé le délai de rétractation...

Préparez donc bien ce que vous attendez du compromis, demandez-en éventuellement une version de brouillon avant le rendez-vous de signature, et réfléchissez bien avec votre propre notaire à ce que vous désirez.