Première partie – Préparer l'achat de votre appartement

2) Préparer efficacement l'achat

2.1) Quel prix dois-je rechercher ?

Il peut vous paraître un peu tôt pour commencer à déterminer votre futur financement. Et pourtant, il est grand temps de le faire. En effet, en évaluant vos possibilités d'emprunt, vous connaîtrez la gamme de prix dans laquelle vous devez rechercher votre appartement.

Par ailleurs, lorsque vous aurez trouvé votre appartement et que vous passerez devant le notaire pour signer le compromis de vente, il faudra pouvoir lui donner votre plan de financement.

a) L'emprunt principal

Inutile d'aller voir votre banquier pour lui demander combien vous pouvez emprunter. Au mieux, il vous donnera un vague ordre de grandeur. Au pire, il vous dira qu'il ne peut rien faire sans un compromis de vente. Si vous souhaitez absolument avoir l'avis de votre banquier, l'astuce est donc de dire que vous avez un appartement en vue, voire que vous avez déjà signé le compromis ( « oh zuuut j'ai oublié de vous l'amener, quelle tête de linotte »), et de donner au banquier toutes les indications nécessaires pour qu'il puisse vous faire une simulation : prix de vente, montant des frais d'agence, adresse du bien.

Une banque vous prêtera théoriquement jusqu'à concurrence de 33 % de votre salaire net. C'est-à-dire qu'avec 2100 euros mensuels, vos mensualités ne devront pas excéder 700 euros. Ajoutez à cela le montant de votre apport, et vous connaîtrez votre capacité d'emprunt. Pour vous simplifier la vie, Meilleurstaux a créé une calculatrice qui le détermine pour vous : Calculatrice : évaluez vos possibilités d'emprunt (Meilleurstaux) .

Notez que la limite de 33 % d'endettement est très facilement franchissable pour peu que vos revenus soient corrects, ainsi qu'en fonction des autres critères favorables de votre dossier. Pour savoir si vous pouvez espérer plus ou au contraire craindre moins, consultez la partie Quel est mon profil d'emprunteur ?.

b) Les emprunts complémentaires

Il existe de nombreux emprunts annexes permettant de réduire avantageusement votre emprunt principal.

Au premier rang de ces emprunts vient le Prêt à taux zéro, ou Prêt conventionné de l'Etat. Il s'agit d'un prêt à 0 % de 15 000 à 30 000 euros (selon la composition de votre ménage) destiné à favoriser l'accession à la propriété des ménages les moins aisés. Les ménages les moins aisés ? Pas de panique, vous en faites sûrement partie : les paliers pour bénéficier du Prêt à taux zéro sont assez élevés pour permettre au plus grand nombre d'en profiter. Référez-vous à la page dédiée à ce prêt sur le site de Meilleurstaux : Prêt à taux zéro (Meilleurstaux) .

La ville de Paris a encore amélioré ce dispositif en instaurant le Prêt Paris logement. Cet emprunt à 0 % également, d'un montant égal au double du Prêt à taux zéro (avec lequel il peut être cumulé) est valable uniquement sur le département de la Seine. Cependant, renseignez-vous à la mairie de la commune où vous souhaitez acheter, car certains départements mettent peu à peu en place le même système (c'est déjà le cas dans le département des Hauts-de-Seine).

Attention cependant, pour pouvoir monter un dossier de prêt contenant le Prêt Paris logement, il faut que la banque où vous souscrivez votre emprunt aie signé une convention avec la Mairie de Paris (ce qui n'est pas le cas de HSBC, par exemple). Pour plus de renseignements, cf. la page dédiée à ce prêt sur Meilleurstaux : Prêt Paris logement (Meilleurstaux)  ainsi que la page qui y est dédiée sur le site de la mairie de Paris : Prêt Paris logement (Ville de Paris) .

D'autres prêts peuvent vous intéresser. Le meilleur moyen de savoir lesquels peuvent s'appliquer à vous, il va cependant falloir vous retrousser les manches et investir dans l'huile de coude. En effet, chaque cas est bien particulier, et personne ne vous pourra vous suggérer spontanément quels prêts pourraient vous intéresser. Néanmoins, une bonne piste pour commencer est de lire le dossier que Meilleurstaux consacre aux différents types de prêts recensés : Tous les prêts (Meilleurstaux) .

N'hésitez pas également à vous renseigner à la mairie de votre futur domicile pour savoir ce que celle-ci offre aux nouveaux résidents. Certaines communes octroient notamment des primes d'installation à leurs nouveaux contribuables.

c) Les frais à retrancher

N'oubliez pas de déduire du montant empruntable obtenu :

• les frais d'agence s'ils ne sont pas inclus dans le prix de vente (4 à 10 %, mais ils sont généralement inclus) ;
• les frais de notaire (7,5 %), qui se composent des émoluments du notaire, des droits et taxes revenant à l'Etat et à la commune, ainsi que des frais d'actes (tels que les timbres fiscaux nécessaires à certains documents) ;
• les frais de cautionnement bancaire (environ 2 000 euros pour 150 000 euros empruntés ; 60 % de cette somme vous seront remboursés, mais seulement au terme de votre emprunt) ;
• les frais de dossier bancaire (200 à 800 euros, plus si vous passez par un courtier pour trouver votre banque) ;
• le coût du certificat d'habitabilité si vous demandez un Prêt à taux zéro (environ 150 euros).

Prenez également en compte différents faux frais qui viennent saluer votre accession à la propriété :

• les provisions à rembourser au vendeur (provisions spéciales en vue de travaux particuliers, fond de roulement de la copropriété, provisions au budget prévisionnel de la copropriété) ;
• la taxe foncière ;
• le montant d'éventuels travaux (dans un appartement que vous achetez, il y a toujours au moins des frais d'aménagement).

A titre d'exemple, dans mon cas personnel, sur 150 000 euros empruntables, il fallait déduire environ 15 000 euros de « faux frais », l'appartement incluant les frais d'agence ne pouvait donc pas dépasser 135 000 euros.

Prenez garde enfin à bien tenir compte d'éventuels frais plus ou moins prévisibles, tels que le risque de double loyer. En effet, compte tenu du fait qu'obtenir un emprunt prend trois mois, il faudrait idéalement que vous donniez votre préavis de départ à votre actuel propriétaire dès la signature du compromis de vente. C'est pour le moins risqué si jamais vous n'êtes pas certain de la solidité de votre dossier de crédit.

Le risque de payer des loyers en double augmente encore si vous prévoyez des travaux dans votre futur appartement. En effet, même en étant le plus prévoyant possible (et vous l'êtes forcément, puisque vous êtes ici), il sera toujours difficile d'organiser un changement de domicile à une date précise si vous envisagez de réaménager l'appartement. C'est le phénomène de glissement de planning brillamment exposé par la loi de Hofstadter :  « Toute chose prend toujours plus de temps que ce à quoi on s'attend, même en tenant compte de la loi de Hofstadter. » in Loi_de_Hofstadter (Wikipedia) .

Ces différentes mises en garde étant faites, vous devez maintenant avoir une vision un peu plus claire de vos capacités d'emprunts. Reste à déterminer ce que vous cherchez réellement.