Première partie – Préparer l'achat de votre appartement

1) Acheter ou louer ?

1.2) Acheter : est-ce intéressant pour moi ?

Il est en effet devenu illusoire de penser acheter de façon définitive :  « on n'achète plus pour la vie un bien que l'on transmettra à ses héritiers. L'aspect patrimonial est devenu secondaire. Les jeunes consomment aujourd'hui de l'immobilier comme d'autres biens durables. Ils savent qu'ils n'iront jamais jusqu'au bout de leur crédit. » in Immobilier : la pierre après le boom (Le Figaro) . On achète maintenant pour se constituer un petit apport en vue d'acheter plus grand, le jour venu.

a) Les frais connexes à l'achat

Mais l'opération est-elle bien rentable ? Il n'est pas juste de mettre simplement en balance les loyers d'une location avec les loyers d'un emprunt bancaire. En effet, l'achat d'un bien immobilier vous oblige à supporter différents frais fixes qui viennent s'ajouter au prix d'achat, mais qui ne changeront pas le prix de revente.

Il y a, d'une part, les différents frais d'achat : frais d'agence (4 à 10 %, en général inclus dans le prix de vente), frais de notaire (7,5 %), remboursement d'éventuels fonds de roulement au vendeur. S'ajoutent, d'autre part, à ces différents frais ponctuels, les frais récurrents à assumer en tant que propriétaire : taxe foncière, frais d'entretien de l'appartement et travaux de copropriété.

Pour connaître le détail des frais auquels vous devez vous attendre, consultez la partie Quel prix dois-je rechercher ?.

Pour évaluer la viabilité de votre projet d'investissement par rapport à une location sur la même durée, Meilleurstaux propose une calculatrice vous permettant de comparer le coût à l'achat et à la location sur une période donnée. Elle n'est pas très fiable, mais a au moins le mérite de donner une idée de la comparaison : Calculatrice : acheter ou louer ? (Meilleurstaux) .

b) Le coût de l'emprunt bancaire

Si vous ne pouvez pas encore remplir toutes les données concernant votre situation, sachez que de façon générale, pour un emprunt sur 20 ans, il n'est pas très intéressant de revendre avant 10 ans dans l'hypothèse où le marché de l'immobilier reste à peu près stable (hausse très modérée). Il n'est pas non plus dans votre intérêt d'acheter si vous ne pouvez pas obtenir un crédit en-dessous de 25 ans.

En effet, les mensualités qui vous sont demandées par la banque sont composées pour partie du capital à rembourser, et pour partie des intérêts sur le capital restant dû. Les premières mensualités sont donc les plus chères, car elles cumulent les intérêts du capital restant dû pour chaque mois jusqu'au terme de votre crédit.

Dans le cas le plus défavorable, vous rembourserez dans un premier temps plus d'intérêts que de capital. Ce sera d'autant plus le cas que vous allongerez la durée de votre crédit. Dans cette hypothèse, il peut être judicieux de réfléchir à la viabilité économique de votre opération.

Notez que le poids de votre emprunt s'allègera naturellement au fil du temps, grâce d'une part à l'augmentation prévisible de votre salaire, et d'autre part à l'inflation. En effet, la valeur de l'argent s'amenuise au fil du temps. Mille euros vous permettent d'acheter bien plus aujourd'hui que la même somme dans vingt ans. Vos dernières mensualités seront donc bien plus faciles à supporter que les premières.

c) Rentabiliser par la location

Une autre solution, plutôt que de revendre, peut être de louer votre bien après en avoir racheté un autre. Dans cette optique, il faut tenir compte de plusieurs choses.

Premièrement, il est illusoire de penser que le montant d'un loyer couvrira parfaitement votre mensualité. Par voie de fait, si vous conservez ce logement pour le louer tout en en rachetant un second, vous serez contraint de revoir vos ambitions à la baisse pour ce deuxième logement (mais ce peut être un choix).

Par ailleurs, si vous vendez votre appartement après l'avoir loué quelques temps, et que vous en êtes propriétaire depuis moins de quinze ans, vous serez imposé sur la plus-value réalisée à la revente. Il n'y a en revanche pas d'impôt sur la valeur ajoutée si vous vendez votre résidence principale (ou si vous possédez le bien depuis plus de quinze ans). Il serait donc particulièrement mal venu d'occuper votre appartement pendant dix ans, le louer un an, puis le vendre. Vous y perdriez.