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2) Préparer efficacement l'achat

2.2) Quels frais en plus de l'emprunt ?

Bien préparer son achat immobilier, c'est aussi anticiper les coûts : frais bancaires, frais de notaire, mais aussi remboursement des fonds avancés par le propriétaire.

a) Les frais bancaires

Pour connaître le prix maximum que vous devez rechercher pour votre futur bien immobilier, n'oubliez pas de déduire du montant empruntable obtenu :

  • les frais d'agence s'ils ne sont pas inclus dans le prix de vente (4 à 10 %, mais ils sont généralement inclus)
  • les frais de notaire (7,5 %), qui se composent des émoluments du notaire, des droits et taxes revenant à l'Etat et à la commune, ainsi que des frais d'actes (tels que les timbres fiscaux nécessaires à certains documents)
  • les frais de cautionnement bancaire (environ 2 000 euros pour 150 000 euros empruntés ; 60 % de cette somme vous seront remboursés, mais seulement au terme de votre emprunt)
  • les frais de dossier bancaire (200 à 800 euros, voire plus si vous passez par un courtier pour trouver votre banque)
  • le coût du certificat d'habitabilité si vous demandez un Prêt à taux zéro (environ 150 euros).

Prenez également en compte différents faux frais qui viennent saluer votre accession à la propriété :

  • les provisions à rembourser au vendeur (provisions spéciales en vue de travaux particuliers, fonds de roulement de la copropriété, provisions au budget prévisionnel de la copropriété)
  • la taxe foncière (vous devrez rembourser au vendeur celle de l'année en cours au prorata temporis d'occupation de l'appartement)
  • le montant d'éventuels travaux (dans un appartement que vous achetez, il y a toujours au moins des frais d'aménagement).

b) Les remboursements au propriétaire

A titre d'exemple, pour 150 000 euros empruntables, il faudrait déduire environ 15 000 euros de « faux frais ». Le prix de l'appartement incluant les frais d'agence ne pourrait donc pas dépasser 135 000 euros.

Prenez garde enfin à bien tenir compte d'éventuels frais plus ou moins prévisibles, tels que le risque de double loyer. En effet, compte tenu du fait qu'obtenir un emprunt prend trois mois, il faudrait idéalement que vous donniez votre préavis de départ à votre actuel propriétaire dès la signature du compromis de vente. C'est pour le moins risqué si jamais vous n'êtes pas certain de la solidité de votre dossier de crédit.

Le risque de payer des loyers en double augmente encore si vous prévoyez des travaux dans votre futur appartement. En effet, même en étant le plus prévoyant possible (et vous l'êtes forcément, puisque vous êtes ici), il sera toujours difficile d'organiser un changement de domicile à une date précise si vous envisagez de réaménager l'appartement. C'est le phénomène de glissement de planning brillamment exposé par la loi de Hofstadter :  « Toute chose prend toujours plus de temps que ce à quoi on s'attend, même en tenant compte de la loi de Hofstadter. » in Loi_de_Hofstadter (Wikipedia) .

Ces différentes mises en garde étant faites, vous devez maintenant avoir une vision un peu plus claire de vos capacités d'emprunts. Reste à déterminer quel appartement vous cherchez.