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1) Le meilleur taux

1.2) Démarcher les banques

Rechercher le meilleur taux pour son emprunt immobilier. Connaître les forces et faiblesses de son profil d'emprunteur : salaire, épargne, apport, quotient familial....

Que vous passiez ou non par un courtier, vous entrez maintenant dans la période de démarchage des banques (2e jour de la chronologie).

a) Quel profil d'emprunteur ?

Sachez tout d'abord que votre dossier d'emprunt immobilier est intrinsèquement plus ou moins bon. Voici ce que peut être un bon dossier : un jeune cadre, en CDI depuis plus d'un an, dans un secteur prometteur, un bon salaire, une bonne épargne. Un tel client est vu comme prometteur par les banques, et aura donc peu de difficultés à obtenir un prêt bancaire dans de bonnes conditions.

Les offres que l'on peut vous faire varient du tout au tout selon ces critères. Ne vous comparez donc pas à « un ami qui a réussi à avoir » ou « une personne bien placée qui croit savoir », les critères sont nombreux et variés et comptez sur votre banquier pour en tirer une somme et un taux bien adaptés à votre personne bien particulière.

Les principaux critères qui différencient un bon dossier immobilier d'un dossier moyen sont les suivants :

  • la situation professionnelle, la meilleure d'entre elles étant un CDI de plus d'une année, une position de fonctionnaire, le fin du fin étant un couple cumulant ces deux caractéristiques (bon salaire pour l'un, salaire garanti pour l'autre)
  • le salaire (visible à travers vos trois derniers bulletins de paie, et votre dernier avis d'imposition)
  • votre épargne (tout banquier normalement constitué vous demandera vos trois derniers relevés de compte pour pouvoir étudier votre « comportement bancaire », c'est-à-dire si vous êtes plutôt cigale ou fourmi)
  • votre éventuel apport personnel (sachant que plus votre épargne est forte, moins le banquier vous demande d'apport... on ne prête qu'aux riches)
  • votre quotient familial, ou reste à vivre c'est-à-dire la somme qui vous restera pour faire vivre votre petite famille après remboursement de l'échéance du prêt
Les critères plus secondaires sont les suivants :
  • votre ratio d'endettement, théoriquement limité à 33 %, mais qui peut être plus élevé si vous avez un salaire important et que vous n'êtes pas soutien de famille
  • la durée du prêt, une durée longue augmentant le risque d'aléa dans votre vie qui affecterait le remboursement du prêt bancaire
  • votre âge et l'âge que vous aurez au terme de l'emprunt (l'aléa est jugé plus grand, et donc l'assurance plus coûteuse, si vous avez plus de 36 ans à la souscription, ainsi que si vous avez plus de 65 ans en fin d'emprunt)
  • l'adresse du bien immobilier et son intérêt stratégique, qui détermine la potentialité qu'aura la banque à rentrer dans ses fonds en vendant votre appartement en cas de défaillance de paiement de votre part
  • la part des travaux dans le montant du prêt, car la somme investie dans des travaux n'augmente pas d'autant la valeur de l'appartement, ce qui signifie que la banque finance une somme qu'elle ne pourra pas récupérer en cas de revente pour défaillance de votre part

Déterminer votre profil d'emprunteur n'est pas une entreprise gratuite destinée à vous saper le moral. Il s'agit de savoir si vous avez une position de force vis-à-vis du banquier, auquel cas vous êtes en mesure de négocier sur tout, ou bien si vous êtes en position de faiblesse, auquel cas il vous faudra être moins exigeant sur certains points.

b) Quelles banques ?

Si comme moi, vous ne savez pas comment démarrer votre recherche de crédit, vous avez toujours la possibilité de prendre le bottin et enchaîner les rendez-vous. Cependant, si vous souhaitez optimiser un tant soit peu votre recherche, vous pouvez déjà écarter certaines banques qui ne correspondent pas forcément à votre demande.

Voici une liste de quelques banques à démarcher :

Le positionnement de chacune de ces banques en terme de taux des emprunts immobiliers est variable au cours de l'année. En effet, l'emprunt immobilier est un produit bancaire d'appel destiné à conquérir de nouveaux clients (les « prospects »). Un groupe bancaire applique donc des taux bas lorsque l'objectif déterminé par les actionnaires est la conquête de nouveaux clients. Prenez rendez-vous dans différentes banques pour prendre la température, et demandez systématiquement une simulation écrite de ce que propose l'établissement bancaire. C'est celle-ci qui fera office de sésame et vous permettra de renégocier à la baisse avec toutes les banques.

N'hésitez pas à quitter votre banque si celle-ci ne vous propose pas un taux d'emprunt très intéressant. En effet, pour elle, vous n'êtes pas un prospect, mais un client déjà existant. Le système d'objectifs bancaires fait qu'il est plus valorisé pour un conseiller de gagner un nouveau client que d'en conserver un. Ne vous attendez donc pas à être chouchouté dans votre propre banque, il vous faudra sûrement aller voir ailleurs.

Vous pouvez également contacter des banques sortant un peu de l'ordinaire telles que GE Money Bank , une banque en ligne dont la seule activité est le financement d'emprunts immobiliers.

c) Que préparer ?

Petit rappel, si vous êtes un peu juste en terme d'apport personnel, faites inclure la commission d'agence dans le montant de l'appartement au niveau du compromis. Si vous ne l'avez pas encore fait, vous pouvez le faire par avenant au compromis de vente. Ce sera toujours cela de moins à négocier lors de vos rendez-vous bancaires.

Avant d'aller voir votre banquier, calculez vous-même le montant des mensualités que vous pouvez espérer. Autant éviter les mauvaises surprises lors de la simulation devant le banquier, et pouvoir préparer d'avance vos arguments si des points de votre dossier sont un peu faibles. Pour vous aider dans ces calculs, il existe un petit utilitaire à télécharger : JxTamm , ainsi qu'un site de calcul de l'amortissement d'un crédit : Calcamo .

Enfin, pour parfaire votre préparation, constituez-vous un petit dossier à amener aux banques. Si possible, photocopiez-le en plusieurs exemplaires afin de pouvoir éventuellement le laisser à plusieurs d'entre elles. Il doit contenir :

  • une copie du compromis de vente (ne donnez surtout pas votre copie originale)
  • vos relevés de comptes sur les 3 derniers mois (pour savoir si vous êtes plutôt dépensier ou non)
  • vos 3 derniers bulletins de salaire (pour vérifier votre salaire, et sa régularité)
  • votre dernier bulletin de salaire de décembre et/ou votre dernier avis d'imposition (afin de connaître votre salaire net imposable sur l'année précédente)
  • une attestation de travail (mentionnant le fait que vous êtes en CDI, période d'essai achevée).

Vous êtes libre de refuser d'apporter certains de ces documents. Votre banquier est libre de vous refuser votre emprunt. A vous de voir.