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1) Le meilleur taux

1.1) Le courtier

Faut-il passer par un courtier immobilier pour obtenir le meilleur taux d'emprunt ? Fonctionnement des courtiers immobiliers et leurs effets néfastes.

Une fois sorti de l'office notarial, vous voici à pied d'oeuvre pour trouver les quelques centaines de milliers d'euros qui vous font défaut.

Pour ce faire, il est possible de passer par un courtier immobilier. Celui-ci est un intermédiaire qui se chargera de démarcher les banques à votre place, et de trouver la meilleure offre correspondant à votre dossier.

a) La théorie du courtier immobilier

Il existe différents types de courtiers.

Il y a tout d'abord les courtiers en emprunt bancaire web only : vous remplissez vous-même un dossier en ligne, un générateur automatique édite ensuite différentes offres de banques et vous indique laquelle est la plus avantageuse pour vous. Vous n'aurez pas d'autre contact avec ce courtier, sauf deux mois après, par téléphone, pour savoir dans quelle banque vous avez signé afin de pouvoir aller lui réclamer leur commission. C'est le cas par exemple d'Empruntis  ou Meilleurstaux  (bien que ce dernier ouvre peu à peu des agences).

Il y a ensuite les courtiers immobiliers qui disposent d'un réseau d'agences. Ce sont par exemple ACE  et Cafpi . Le suivi de votre dossier y est a priori un peu meilleur, et surtout l'action du courtier est plus étendue : il se charge de démarcher les banques, puis de monter votre dossier bancaire. Vous n'aurez plus qu'à vous rendre au rendez-vous fixé par la banque pour signer l'emprunt.

En théorie, il est recommandé de ne pas contacter plusieurs prescripteurs immobiliers. En effet, lorsqu'un courtier démarche une banque, celle-ci ouvre un dossier au nom du client, et il n'est pas possible d'ouvrir deux dossiers pour un même client. Faire appel à plusieurs courtiers risque donc d'être contre-productif. Ceci étant, j'ai pour ma part fait appel jusqu'à quatre courtiers en même temps, et il n'y a pas eu de problème particulier. Je soupçonne donc qu'outre le léger risque de télescopage des demandes, les courtiers sont surtout réticents à être plusieurs sur un même « coup » car lors de la réclamation de leur commission, ils risquent de se marcher sur les pieds...

Vous en trouverez beaucoup d'autres car le commerce de clients d'emprunts immobiliers est lucratif. La Cafpi vous facture ainsi ses services 0,5 % de la somme empruntée, dans la limite - théorique - de 2000 euros, soit, pour l'exemple, 900 euros pour un emprunt de 180 000 euros. Cependant, la plupart des courtiers ne vous coûtent rien, du moins directement. Ils se rémunèrent en fait auprès de la banque pour laquelle ils auront joué le rôle d'apporteur d'affaires. En effet, les banques vendent aux prescripteurs immobiliers des lots d'emprunts pour un trimestre à venir. A charge pour les prescripteurs de trouver des acheteurs pour ces emprunts. Pour la banque, il s'agit d'un volume d'affaires tout fait, avec une série de clients qu'ils récupèrent à coup sûr. Donc tout le monde est gagnant. Sauf vous.

b) Les effets néfastes du courtage

Venons-en en effet aux différents côtés négatifs des courtiers immobiliers. Concernant le système d'allocation des emprunts bancaires, tout d'abord : il s'agit d'un système très pervers. En effet, vous n'obtiendrez pas nécessairement la meilleure offre ni le meilleur taux possibles, mais plutôt ceux qui leur restent sur les bras et qu'ils pensent pouvoir vous refourguer.

Chez ACE par exemple, le courtier que j'ai rencontré au début de ma recherche d'emprunt m'a dit que mon dossier était très moyen, et que je ne pourrais pas obtenir mieux qu'un emprunt sur 30 ans à taux variable... alors qu'en démarchant directement les banques, j'ai obtenu un emprunt sur 20 ans à un taux fixe meilleur que le taux variable proposé. Par ailleurs, ce même courtier d'ACE m'a fait les yeux ronds lorsque je lui ai demandé s'il mettait en concurrence toutes les banques déjà consultées lorsqu'il avait obtenu une bonne offre dans l'une d'entre elles. A ma grande surprise, le courtier m'a répondu que  « ce serait contraire à son éthique ». Cet exemple m'a particulièrement frappé, parce que l'objectif, le fondement même du courtier est de mettre les banques en concurrence pour vous trouver le meilleur crédit possible. Et pourtant, il semble que vous deviez vous accommoder de leur sensibilité...

J'en arrive à me demander quel est l'apport du courtier par rapport au banquier. Les courtiers immobiliers prétendent monter votre dossier et vous faciliter les choses vis-à-vis du banquier. Mais que fait le banquier ? Il monte également votre dossier de prêt et le gère directement. Le courtier, comme le banquier, vous demandera tous les documents nécessaires pour le faire. Quel est donc l'intérêt de passer par un courtier ?

Pour aller encore plus loin sur les courtiers, sachez que certains d'entre eux se sont spécialisés dans des pratiques malhonnêtes. L'une d'entre elles consiste à attendre les dernières semaines avant la date d'expiration du compromis pour commencer à vous faire des offres. Dès lors, étant pressé par le temps, vous n'avez pas vraiment le choix et devez accepter à peu près n'importe quoi. C'est pourquoi, si vous choisissez la solution du courtier malgré mes mises en garde, je ne saurais trop vous conseiller de suivre votre dossier d'emprunt de près, ainsi que de monter votre dossier dans votre propre banque à tout hasard, afin de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier.

c) Ne tirez pas sur le courtier

Pour ne pas rester sur une note totalement négative, sachez que je connais également des personnes qui sont passées l'une par ACE, la seconde par la Cafpi, et qui ont été très satisfaites de leur expérience. D'autres préfèrent le petit courtier de quartier à la grande enseigne de courtage. Ces derniers vous vanteront la qualité de l'artisan soucieux de trouver chaussure à votre pied, tandis que les premiers appuieront sur le fait qu'une société énorme a de meilleurs rabais sur ses lots d'emprunts.

Pour ma part, je sais que je préfère démarcher les banques moi-même, pour être certain d'avoir la meilleure offre et de ne pas me faire voler, mais c'est un choix personnel (et je suis paranoïaque, ce qui n'est pas nécessairement votre cas). Après tout, la différence n'est que de quelques dizaines de milliers d'euros, autant laisser un parfait inconnu négocier cette affaire pour vous.