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1) Les clauses suspensives à inclure

1.2) La clause suspensive sur le financement

Le plan de financement, principale condition suspensive du compromis de vente : liste des prêts sollicités, définition du financement, limitations de taux et de durée.

a) Pourquoi des clauses suspensives sur le financement ?

De toutes les clauses suspensives à ajouter au compromis de vente, celles sur le financement de votre achat immobilier sont les plus importantes.

Il n'y a aucune obligation à inclure des clauses suspensives, mais là encore, il y va de votre plus grand intérêt. En l'absence de condition suspensive en effet, il est sous-entendu que vous achetez le bien immobilier sous réserve d'obtenir un prêt bancaire qui vous le permette. Mais sans clause suspensive sur le financement, les termes du financement ne sont pas définis, vous pourrez donc être contraint d'accepter un emprunt à 18 % sur 75 ans.

Il vaut donc mieux que vous mentionniez très clairement les différentes « clauses suspensives » définissant votre futur prêt bancaire. Si l'une de ces conditions n'est pas vérifiée le jour de la vente, vous serez remboursé des sommes déjà versées et la vente sera annulée.

b) Définir votre projet de financement

Si vous avez suivi attentivement mes conseils pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez déjà avoir une idée assez précise de votre futur plan de financement, cette partie ne devrait donc pas poser de problème. Voici quelques exemples de conditions suspensives qu'il est possible d'insérer afin de pouvoir annuler la transaction en cas de mauvaise surprise lors du montage du dossier d'emprunt bancaire :

  • Prêt à taux zéro de l'Etat
  • Prêt Paris logement de la Ville de Paris
  • emprunt complémentaire de 95 000 euros sur une durée maximale de 20 ans, et au taux d'intérêt maximal de 4,2 %.

Idéalement, il faut mentionner toutes les durées d'emprunt que l'on accepte, et exclure les autres. Il faut donc indiquer en toutes lettres les termes de l'emprunt pour toutes les durées envisagées (15, 20, 25 ans) et donner la dernière durée comme durée maximale. Les termes de la rédaction sont bien sûr à voir avec votre notaire.

c) L'acceptation des clauses

Attention, le vendeur est en droit de refuser les clauses suspensives dont vous demandez l'insertion (et vice-versa d'ailleurs : vous pouvez refuser d'éventuelles clauses suspensives demandées par le vendeur si vous les jugez abusives). Le notaire lui demandera d'ailleurs formellement s'il les accepte. Dans le cas contraire, il faudra soit transiger, soit ne pas signer le compromis de vente. Il vaut probablement mieux se fendre le coeur une fois pour toutes en renonçant à un appartement que mal préparer le financement et ne pas pouvoir l'assumer par la suite. A vous de voir.

Acheter sans emprunt

Pour information, la clause sous-entendant que l'acheteur doit obtenir un emprunt pour que la vente se réalise peut disparaître uniquement dans le cas où vous mentionneriez de façon manuscrite sur le compromis que vous renoncez à demander un emprunt.

Dans ce cas, vous seriez contraint d'acheter même sans obtenir d'emprunt. Je ne vous recommande pas de le faire, sauf si vous savez exactement ce que vous faites (ou pour faire une bonne plaisanterie à votre moitié).