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1) Les clauses suspensives à inclure

1.3) Les autres clauses du compromis de vente

Les conditions suspensives à ajouter au compromis de vente : renouvellement du consentement, remboursements au vendeur, inclusion des frais d'agence.

Outre les conditions suspensives sur votre plan de financement, vous pouvez modifier le compromis de vente via différentes clauses additionnelles.

a) Le renouvellement du consentement

En premier lieu, il vous est recommandé de demander à ce qu'il soit mentionné que le vendeur et l'acheteur renouvelleront leur consentement à l'opération le jour du transfert du titre de propriété. Cette clause vous permettra de vous dédire de la vente, et ce en payant simplement une indemnité d'immobilisation du bien appelée clause pénale (équivalente à 10 % du montant de la transaction).

Dans le cas où vous ne pouvez pas inclure cette clause, le compromis de vente vaut pleinement vente. Si vous vous rétractez, le vendeur pourra d'une part, obtenir cette même indemnité, et d'autre part, s'il le souhaite, saisir le tribunal pour forcer l'accomplissement de la vente.

b) Les taxes de l'année en cours

Deuxième point sur lequel vous pouvez éventuellement avoir une influence, le paiement de la taxe foncière.

En général, le notaire répartit le paiement de la taxe foncière au proprata temporis sur l'année, par rapport à la date de cession du titre de propriété (donc la date de signature de la vente définitive).

Si vous êtes d'une moralité douteuse, vous pouvez éventuellement demander à ce que le vendeur paie l'année entière. Il y a peu de chances que ce soit accepté (sauf en contrepartie d'un autre point sur lequel le vendeur aurait refusé de céder auparavant), mais après tout il n'y a pas de raison de ne pas le tenter, compte tenu de la somme que vous vous apprêtez à offrir au vendeur.

A contrario, si c'est le notaire qui est d'une moralité douteuse, il peut tenter de vous faire payer la taxe foncière pour l'année entière. Dans ce cas précis, refusez.

Enfin, en ce qui concerne la taxe d'habitation, il est admis que le Trésor public prend comme payeur le locataire du logement au 1er janvier, à défaut le propriétaire à la même date. Les précédents veulent que le vendeur n'est pas remboursé au proprata temporis pour la taxe d'habitation si l'acheteur prend le logement en cours d'année. Il y a peu de chances que le notaire tente de récupérer une partie de la taxe d'habitation auprès de vous, mais si c'est le même notaire qu'au-dessus, c'est toujours possible. Refusez.

c) Les remboursements au vendeur

Troisième point à négocier éventuellement : les provisions sur les dépenses faites par le vendeur. Leur existence dépend de chaque copropriété.

Ces provisions sont généralement remboursées au prorata temporis, mais vous pouvez tenter de ne pas les rembourser. En effet, les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965  et les articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967  indiquent que le paiement de la provision au budget prévisionnel est due par le vendeur jusqu'au jour de la vente, sans notion de remboursement a posteriori.

d) Faire inclure les frais d'agence

Quatrièmement, vous avez la possibilité de faire inclure les frais d'agence dans le prix de l'appartement en demandant à ce qu'ils soient à la charge du vendeur.

Quel intérêt me direz-vous, puisque qu'ils soient inclus ou non dans le prix de vente, au final c'est toujours vous qui les paierez. Certes, sauf que dans l'hypothèse où vous n'avez pas ou peu d'apport, une banque acceptera plus facilement de vous prêter si elle ne doit financer que le prix global d'un appartement.

L'opération sera en revanche plus difficile si vous réclamez des sous pour l'appartement, pour les frais d'agence, voire même pour les frais de notaire. De façon générale, tout emprunt immobilier qui porte sur plus que le simple prix de l'appartement est appelé prêt à 110 %. Et même si votre banquier est compréhensif et qu'il accepte de vous financer à 110 %, ce sera l'objet de négociations, ce qui vous amputera peut-être d'une plus grande marge de manoeuvre pour négocier le taux d'intérêt (ou tout autre chose).

Attention cependant, en incluant les frais d'agence dans le prix de l'appartement, vous augmentez aussi les frais de notaire. Ceux-ci sont en effet perçus sur le prix global de l'appartement. Pour information, en ce qui me concerne, en ajoutant 8 000 euros de commission d'agence aux 125 000 euros de l'appartement, les frais de notaire prévisionnels sont passés de 9 600 à 10 100 euros.