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1) Acheter ou louer ?

1.2) Acheter : est-ce intéressant pour moi ?

Comment comparer le coût d'une location à la rentabilité d'un achat immobilier : calculer les frais d'emprunt, frais de notaire et frais de propriété.

Il est en effet devenu illusoire de penser acheter de façon définitive : en moyenne, la durée de vie d'un emprunt immobilier est de 7 à 10 ans actuellement. On achète maintenant pour se constituer un petit apport en vue d'acheter plus grand, le jour venu, et non plus pour se loger de façon définitive.

a) Les frais connexes à l'achat

Mais l'opération immobilière est-elle bien rentable ? Il n'est pas juste de mettre simplement en balance les loyers d'une location avec les loyers d'un emprunt bancaire. En effet, l'achat d'un bien immobilier vous oblige à supporter différents frais fixes qui viennent s'ajouter au prix d'achat, mais qui ne changeront pas le prix de revente de votre bien.

Il y a, d'une part, les différents frais d'achat : S'ajoutent, d'autre part, à ces différents frais ponctuels, les frais récurrents à assumer en tant que propriétaire :
  • taxe foncière
  • frais d'entretien de l'appartement
  • travaux de copropriété

Pour évaluer la viabilité de votre projet d'investissement par rapport à une location sur la même durée, Meilleurstaux propose une calculatrice vous permettant de comparer le coût à l'achat et à la location sur une période donnée. Elle n'est pas très fiable, mais a au moins le mérite de donner une idée de la comparaison : Calculatrice : acheter ou louer ? (Meilleurstaux) .

b) Le coût de l'emprunt bancaire

Si vous ne pouvez pas encore renseigner toutes les données concernant votre profil d'emprunteur, sachez que de façon générale, pour un prêt bancaire sur 20 ans, compte tenu des différents frais engagés, l'opération est blanche (ni gain, ni perte) pour une revente après environ 8 ans dans l'hypothèse où le marché de l'immobilier reste à peu près stable (hausse très modérée). Il n'est pas non plus dans votre intérêt d'acheter un appartement si vous ne pouvez pas obtenir un crédit en-dessous de 25 ans (le coût des intérêts d'emprunt devenant exponentiel entre un prêt sur 20 ans et le même prêt sur 25 ans).

En effet, les mensualités qui vous sont demandées par la banque sont composées pour partie du capital à rembourser, et pour partie des intérêts sur le capital restant dû. Les premières mensualités sont donc les plus chères, car elles cumulent les intérêts du capital restant dû pour chaque mois jusqu'au terme de votre crédit.

Exemple de coût d'un emprunt

Pour un emprunt de 150 000 euros à 5 %, mettons que vous souhaitez des mensualités à 1000 euros. Les intérêts se calculent ainsi : capital restant dû x taux annuel réparti sur 12 mois (0,05 / 12). On a ainsi :

  1. 150000 * (0,05/12) = 625 € d'intérêts (capital remboursé : 375 €)
  2. (150000-375) * (0,05/12) = 623,44 € d'intérêts (capital remboursé : 376,56 €)
  3. (150000-375-376,56) * (0,05/12) = 621,87 € d'intérêts (capital remboursé : 378,13 €)

Le premier mois, vous remboursez 625 euros d'intérêts. Sur une mensualité de 1000 euros, vous remboursez donc 375 euros de capital. C'est ce capital que vous retranchez du capital restant dû de la seconde mensualité. Vous remboursez donc 376,56 euros de capital le deuxième mois.

Dans le cas le plus défavorable, vous rembourserez dans un premier temps plus d'intérêts que de capital. Ce sera d'autant plus le cas que vous allongerez la durée de votre crédit. Dans cette hypothèse, il peut être judicieux de réfléchir à la viabilité économique de votre opération.

Notez que le poids de votre emprunt s'allègera naturellement au fil du temps, grâce d'une part à l'augmentation prévisible de votre salaire, et d'autre part à l'inflation. En effet, la valeur de l'argent s'amenuise au fil du temps. Mille euros vous permettent d'acheter bien plus aujourd'hui que la même somme dans vingt ans. Vos dernières mensualités seront donc bien plus faciles à supporter que les premières.

c) Rentabiliser par la location

Une autre solution, plutôt que de revendre, peut être de louer votre bien après en avoir racheté un autre. Dans cette optique, il faut tenir compte de plusieurs choses.

Premièrement, il est illusoire de penser que le montant d'un loyer couvrira parfaitement votre mensualité. Par voie de fait, si vous conservez ce logement pour le louer tout en en rachetant un second, vous serez contraint de revoir vos ambitions à la baisse pour ce deuxième logement (mais ce peut être un choix).

Par ailleurs, si vous vendez votre appartement après l'avoir loué quelques temps, et que vous en êtes propriétaire depuis moins de quinze ans, vous serez imposé sur la plus-value réalisée à la revente. Il n'y a en revanche pas d'impôt sur la valeur ajoutée si vous vendez votre résidence principale (ou si vous possédez le bien depuis plus de quinze ans). Il serait donc particulièrement mal venu d'occuper votre appartement pendant dix ans, le louer un an, puis le vendre. Vous y perdriez beaucoup (mais le fisc y gagnerait énormément, voyons le bon côté des choses).